โปะหนี้บ้านใหม่

โปะหนี้บ้านใหม่ “เคล็ดลับโปะบ้าน” เช่นไร จาก 30 ปี เหลือ 15 ปี

โปะหนี้บ้านใหม่ วิลล่าภูเก็ต “หนี้สินบ้าน 30 ปี” ติดหนี้ติดสินก้อนใหญ่ที่ผ่อนกันอย่างช้านาน ทำเช่นไรนะพวกเราถึงจะปลดหนี้สินได้ไวขึ้น จะได้มีเงินไปทำอันอื่นได้ซะคราว แล้วทราบไหมค่ะ? ว่าถ้าพวกเราตกลงใจผ่อนกับแบงค์ถึง 30 ปี จริงๆนะ ราคาบ้านข้างหลังนั้นที่คุณซื้อมันแทบจะเท่านึงอย่างยิ่งจริงๆ จากที่ซื้อบ้าน 5 ล้านบาท ทดลองบวกดอกมองสิค่ะ ราคามันเกือบจะเป็น 10 ล้านบาท เลยจ๊ะ วันนี้พวกเรารวม “วิธี โปะบ้าน 3 แนวทาง” กล้วยๆที่ถ้าเกิดทำอีกทั้ง 3 วิธีการแบบนี้แล้วค้ำประกันได้เลยว่า พวกเราจะพ้นภาระหนี้สินกับแบงค์เร็วขึ้น ความฝันที่จะผ่อนแบงค์จาก 30 ปี ให้เหลือ 15 ปี อยู่ไม่ไกลแล้วจ้ะ

มาดู 3 แนวทางที่สามารถช่วยให้ทุกคนพ้นภาระนี้บ้านได้เร็วขึ้นกันเลยจ๊ะ

• 1โปะเงินต้น หมายถึงการจ่ายค่าผ่อนบ้านให้มากขึ้นเรื่อยๆในทุกๆเดือน หรือจะจ่ายปีละ 1-2 ครั้งในตอนโบนัสออกก็ได้ อย่างเช่น แม้แบงค์กำหนดให้ผ่อนเดือนละ 20,000 บาท phuket property พวกเราก็โปะเพิ่มลงไป 10-50% เอาดังที่พวกเราจ่ายไหวนะคะ จากที่ทดลองคำนวณมองถ้าเกิดพวกเราโปะเพิ่มทุกๆเดือน เดือนละ 50% หากจากเดิมเคยผ่อน 20,000 บาทก็เพิ่มเป็น 30,000 บาท จะสามารถลดเวลาผ่อนบ้านได้ครึ่งนึงอย่างยิ่งจริงๆ
• 2Refinance or Retention แนวทางนี้จะช่วยลดอัตราค่าดอกเบี้ยให้กับพวกเราได้ ส่วนมากแล้วพวกเราชอบได้อัตราค่าดอกเบี้ยต่ำๆเพียงแค่ในตอน 3 ปีแรก จากนั้นจะสูงมากขึ้นมากมายทีเดียว การขอ Refinance กับแบงค์ใหม่ ก็คือการเปลี่ยนเจ้าหนี้นั่นแหละ ซึ่งเจ้าหนี้รายใหม่ก็ชอบเสนออัตราค่าดอกเบี้ยที่ถูกกว่าเจ้าเดิม เพื่อที่จะได้ให้พวกเราย้ายไปเป็นลูกหนี้เค้าจ้ะ หรืออีกแนวทางเป็นการ Retention กับแบงค์เดิม ก็ไม่ต้องเปลี่ยนแปลงเจ้าหนี้ เพียงแค่ยื่นเรื่องขอลดดอกเพียงแค่นั้น
• 3ใช้หนี้ใช้สินให้ตามกำหนด เพื่อที่จะได้ให้พวกเราไม่ต้องเสียดอกเบี้ยเพิ่มเติมอีกรวมทั้งคือเรื่องของการดูแลรักษาเครดิตให้กับตัวเราเอง เมื่อถึงเวลาที่พวกเราปรารถนา Refinance หรือ Retention Villas Phuket แบงค์ก็จะมองเรื่องราวชำระเงินของพวกเราด้วย ถ้าเป็นลูกหนี้ที่ดี พวกเราได้โอกาสต่อรองได้สูงนะคะ ถ้าหากจ่ายทันเวลาตลอดไม่ว่าแบงค์เดิมหรือแบงค์ใหม่ก็จะยินดีต้อนรับจ้ะ

1. โปะเงินต้น

เนื่องมาจากการผ่อนคลายบ้านเป็นการ “ผ่อนแบบลดต้นลดดอก” การโปะก็เลยเป็นแนวทางที่ village phuket จะช่วยทำให้พวกเราสามารถลดเงินต้นได้มากที่สุดแล้วก็เมื่อเงินต้นลด ดอกที่จะตามมาก็ลดน้อยลงไปด้วยด้วยเหมือนกัน

หรือ เอาง่ายๆว่ายิ่งผ่อนมากแค่ไหนก็เลยยิ่งหมดไวเพียงแค่นั้น แล้วก็ ถ้าหากพวกเรายิ่งผ่อนเวลาที่ดอกถูกด้วยนะ เงินที่พวกเราจ่ายไปก็จะไปช่วยลดเงินต้นได้มากขึ้นจ้ะ

สำหรับมือใหม่ที่สงสัยว่า วิลล่าภูเก็ตที่ขาย “ผ่อนแบบลดต้นลดดอก” คืออะไร ไปดูแบบอย่างของคุณเฮเคียวกันเลยจ๊า

• งวดที่ 1 : จากยอดกู้ 5 ล้านบาท คุณเฮเคียวผ่อนงวดแรกมา 26,350 บาท เงินนี้จะถูกแบ่งได้ 2 ส่วน ส่วนแรกเลยจะไปหักดอกก่อนปริมาณ 12,329 บาท แล้วก็ที่เหลือก็เลยไปหักเงินต้น 14,021 บาท ทำให้เหลือเงินต้นที่คุณเฮเคียวกู้กับแบงค์อยู่ที่ 4,985,979 บาท
• งวดที่ 2 : ยอดกู้จะเหลือ 4,985,979 บาทแล้ว เมื่อคุณเฮเคียวผ่อนงวดที่ 2 มา 26,350 บาท ก็จะไปตัดดอก 12,294 บาท (สังเกตดูว่าดอกจะน้อยลงตามยอดเงินกู้ที่เหลือนะคะ) แล้วก็ไปตัดเงินต้น 14,056 บาท คุณเฮเคียวก็จะมียอดกู้ยังเหลือกับแบงค์อยู่ที่ 4,971,923 บาท
• งวดที่ 3 : จะมียอดกู้เหลือ 4,971,923 บาท ดอกที่ถูกหักเหลือ 12,260 บาท ก็น้อยลงตามเงินต้นไปด้วย และก็สังเกตดูว่าเงินผ่อนของคุณเฮเคียวที่ไปตัดเงินต้น 14,090 บาท ก็จะมากขึ้นทุกงวดๆทำให้ยิ่งจ่ายมากยิ่งตัดเงินต้นได้มาก ภาระหน้าที่หนี้สินก็จะยิ่งหมดไวขึ้นจ้ะ

พวกเรามาทดลองคิดกันเล่นๆดียิ่งกว่าว่า หากพวกเราผ่อนบ้านโดยไม่โปะเลย เงินที่พวกเราจะต้องจ่ายไปกับค่าบ้านทั้งปวงจะเป็นราคามากแค่ไหน

คำนวณให้มองว่าหากจ่ายตามแผนธรรมดาของแบงค์ที่ 30 ปี phuket village คุณเฮเคียวจำเป็นจะต้องจ่ายค่าผ่อนบ้านไปทั้งสิ้น พอๆกับ 9,467,673 บาท ราวๆเท่านึงของราคาบ้านเลยจ้าค่ะ พวกเราก็เลยเสนอแนะว่าถ้าใครกันแน่ต้องการผ่อนบ้านให้หมดเร็วๆเนี่ย ก็ใช้แนวทางโปะช่วยได้นะคะ แล้วโปะกี่ % จะช่วยลดภาระหน้าที่ได้เยอะแค่ไหนบ้าง พวกเราคำนวณมาให้แล้ว ไปดูกันเลยจ๊า

พวกเราทดลองคำนวณการโปะเพิ่มออกมาให้มองตั้งแต่ 10% – 50% นะคะ จากแบบผ่อนธรรมดา ถ้าเกิดไม่โปะเลย จะใช้เวลาผ่อน 30 ปี จำต้องชำระเงินทั้งผอง 9,467,673 บาท

• โปะเพิ่ม 10% (2,635 บาท) ใช้เวลาผ่อนเหลือ 24 ปี 3 เดือน มัธยัสถ์ไป 1,058,737 บาท
• โปะเพิ่ม 20% (5,270 บาท) ใช้เวลาผ่อนเหลือ 20 ปี 5 เดือน มัธยัสถ์ไป 1,720,773 บาท
• โปะเพิ่ม 30% (7,905 บาท) ใช้เวลาผ่อนเหลือ 18 ปี 1 เดือน มัธยัสถ์ไป 2,152,332 บาท
• โปะเพิ่ม 40% (10,540 บาท) ใช้เวลาผ่อนเหลือ 16 ปี 1 เดือน มัธยัสถ์ไป 2,477,821 บาท
• โปะเพิ่ม 50% (13,175 บาท) ใช้เวลาผ่อนเหลือ 14 ปี 6 เดือน อดออมไป 2,727,194 บาท

2. Retention or Refinance

แนวทาง Retention แล้วก็ Refinance มีเป้าหมายเพื่อลดดอกสำหรับเพื่อการผ่อนบ้านเช่นกัน จะไม่เหมือนกันเพียงแค่ Retention เป็นการขอปรับลดอัตราค่าดอกเบี้ยกับแบงค์ที่เป็นเจ้าหนี้พวกเราปัจจุบันนี้ ส่วน Refinance เป็นการขอย้ายไปผ่อนกับแบงค์อื่นที่ให้อัตราค่าดอกเบี้ยถูกกว่าแบงค์เดิมของพวกเรา ซึ่งทั้งยัง 2 แบบก็มีจุดเด่นข้อด้อย ดังต่อไปนี้

Retention

• จุดเด่นเป็นไม่เสียค่าบริการสำหรับเพื่อการยื่นกู้ใหม่ และไม่จำเป็นต้องไปเสียเวล่ำเวลายื่นเรื่องกับแบงค์ใหม่ เพราะเหตุว่าพวกเราขอลดดอกจากแบงค์เดิมเลย
• จุดอ่อนเป็นแบงค์เดิมชอบลดดอกลงให้ไม่เยอะแยะ ไม่จูงใจพอๆกับ Refinance พลูวิลล่าภูเก็ต แม้กระนั้นอันนี้ก็สังกัดความเป็นมาสำหรับการจ่ายของพวกเราด้วยนะ ถ้าเกิดตามเวลาทุกหนก็บางทีอาจสามารถต่อรองได้อีก

Refinance

• จุดเด่นหมายถึงแบงค์ใหม่ที่พวกเราไปขอยื่นกู้ชอบให้ดอกที่ถูกกว่าแบงค์เดิม ยิ่งถ้าหากพวกเรามีประวัติเป็นลูกหนี้ที่ดีด้วยแล้ว พวกเราก็จะมีสิทธิสำหรับเพื่อการต่อรองอัตราค่าดอกเบี้ยให้ถูกได้มากกว่า
• ข้อด้อยเป็นRefinance จำเป็นจะต้องเสียค่าบริการสำหรับการยื่นกู้ใหม่ ซึ่งจะมีค่าขนบธรรมเนียม* ราวกับขณะที่พวกเรายื่นกู้ทีแรกล่ะจ้ะ จำเป็นต้องรอเวลาให้แบงค์พิเคราะห์รวมทั้งมองเรื่องราวชำระเงินของพวกเราร่วมด้วย

*ค่าธรรมเนียมในการ Refinance ก็จะมี

• ค่าคิดราคา = ราวๆ 2,000-3,000 บาท
• ค่าจำท่วม 1% ของวงเงินกู้
• ค่าอากรแสตมป์ 0.05% ของวงเงินกู้
• ค่าธรรมเนียมการยื่นกู้ หรือค่าธรรมเนียมอื่นๆของแบงค์
• ค่ารับรอง MRTA = สุดแท้แต่เรทของบริษัทรับรองที่ร่วมกับแบงค์นั้นๆ
• ค่ารับรองไฟไหม้ = สุดแท้แต่เรทของแบงค์นั้นๆ

**แต่ว่าจำนวนมากแบงค์จะมีโปรโมชั่น ฟรีค่าประมาณราคา, ค่าอากรแสตมป์ ฯลฯ

ในการ Refinance จะมีให้เลือกหลายแบบ ดังเช่น แบบเสียค่าจำท่วม/ฟรีค่าจำท่วม มีแบบทำรับรอง MRTA/แบบไม่ทำรับรอง MRTA และก็แบบดอกคงเดิม/ดอกลอยตัว

แบบอย่างของคุณเฮเคียวคนดีคนเดิม ผ่อนบ้านกับแบงค์ A ยอดเงินต้นอยู่ที่ 5 ล้านบาท อัตราค่าดอกเบี้ย 1-3 ปีแรก อยู่ที่ 3% ต่อปีคงเดิม แล้วปีที่ 4 เป็นต้นไปอัตราค่าดอกเบี้ยขึ้นเป็น 5.5% คงเดิม คุณเฮเคียวจำเป็นจะต้องชำระเงินผ่อนทั้งหมดทั้งปวง 30 ปีอยู่ที่ 9,467,673 บาท

แม้กระนั้นถ้าเกิดคุณเฮเคียวเลือก Refinance กับแบงค์ใหม่ สมมุติว่าต่อรองได้อัตราค่าดอกเบี้ยขยับขึ้นมาจากเดิมนิดหนึ่งที่ 4% ต่อปีคงเดิม แล้วเมื่อครบทุกๆ3 ปี ก็กระทำการ Refinance ใหม่ จะช่วยทำให้คุณเฮเคียวผ่อนบ้านได้หมดด้านใน 23 ปี 9 เดือน แล้วก็ประหยัดเงินไปได้ 1,963,362 บาท เลยจ๊ะขา แต่ก็จะมีค่าขนบธรรมเนียมสำหรับในการ Refinance ด้วย ก็ทดลองเทียบเคียงมองว่าจะป้องกันไหม ซึ่งจะต้องมองเป็นครั้งละกรณีไปนะคะ